【マンションは何年住める？】築古マンションの5つのメリット｜家探しに悩む人は必見

 「新築は高くて買えないけど、中古でも築浅は高い…」
 「でも築古は不安だし汚そう…」
 「築古マンションっていつまで住めるの？」

そんな悩みや疑問を抱えていませんか？

東京23区内や都内アクセスの良い人気エリアでは、築浅の中古物件も高騰し争奪戦状態。「自分たちはいつ家を買えるのか…」と不安になりますよね。

この記事を書いている私たち夫婦も、同じような悩みを抱えていました。

そんなときに知ったのが、『築古マンションの購入＋リノベーション』という選択肢。この方法で家を購入し、現在はアクセス抜群&好立地なエリアで快適な生活を送っています。

今回は、住宅が高騰している今だからこそ「築古マンションを選ぶべき理由」と、選び方の注意点を紹介します。

この記事を読むことで、築古マンションのメリットデメリットが分かり、家選びの選択肢が広がります。

※本記事の情報は執筆時点の体験に基づくものです。リノベーション会社のサービス内容や対応は変更になる可能性があります。

築古マンションとは｜「築20～30年以上が経過したマンション」のこと

「築古マンション」とは、一般的に築20～30年以上が経過したマンションを指します。明確な定義はありませんが、築30年を超えていればほぼ築古と考えて差し支えありません。

私たちの自宅は購入時点で築35年でした。もともと管理状態が良く、さらにフルリノベをした結果、とても快適になりました。

ここからは、築古マンションのメリットとデメリットを紹介します。

築古マンションのメリット5選

価格が落ち着いており手が届きやすい

新築は建築費の高騰等で年々価格が上昇している一方、築古は建物自体の価格が底値に近く相場が安定しています。

駅近・都心アクセスが良好な物件が多い

マンションは立地の良い場所から建てられるため、古い物件ほど好立地に集中しているのです。

新築では高額になりがちな駅チカ物件も、中古なら選択肢に入りやすくなります。

資産価値の下落が穏やか

築古物件はすでに価格が下げ止まっており、今後の下落幅が小さい傾向にあります。

新築のように購入直後に大幅に価値が下がるリスクはほとんどありません。

管理状態や住民層が見える安心感

築古マンションはすでに人が住んでいるため、管理状態や住民層を実際に確認できます。

一方、新築は入居前のため実態が見えづらく、管理体制や住民層に不安が残ることもあります。

修繕積立金もこれから積み立てる段階なので、将来的な値上がり幅も見通しづらいです。

新耐震基準（1981年〜）物件なら安心

1981年6月以降の「新耐震基準」で建てられたマンションなら、構造面でも安心して暮らせます。

古い配管や設備は、リフォーム・リノベーションで交換すれば機能面も新築同様に。

条件を満たせば 住宅ローン控除も利用できます。

築古マンションのデメリット4選

外観や共用部が古い

築年数が経過しているため、外観やエレベーターなどの共用部が古く感じられる物件もあります。

ただし、「古い」と「汚い」は別です。きちんと手入れされている物件を選べば、古くても快適で満足度の高い暮らしが可能です。

管理費・修繕積立金が高い

築年数の経過により、共用部や設備の維持のためにこまめなメンテナンスが必要になることがあります。その分、修繕積立金が新築より高くなる傾向に。

ただし、修繕積立金が安すぎる物件は、大規模修繕の計画が不十分だったり管理組合がうまく機能していないリスクもあります。適切な金額が徴収されているかを確認することが大切です。

家を購入する際には、毎月の支払い総額をシミュレーションして予算を逆算することが重要です。

私たちの場合も、資金計画はリノベ会社がサポートしてくれたおかげで、無理のない予算設定ができました。

設備の老朽化

配管、キッチン、浴室の設備などが古くなっていることがあります。リフォームやリノベーションで交換すれば新築同様に使えますが、そのまま住む場合は注意が必要です。

間取りや構造が古い

築年数の経過により、間取りが今のライフスタイルに合わない場合があります。

例えば、独立した和室や細かく仕切られた部屋が多く、開放感や収納の使い勝手に制約が出ることも。

築35年マンションに住んでみた体験談｜購入前後で感じたメリットデメリット

ここまで、築古マンションのメリット・デメリットを紹介しました。

続いて、築35年のマンションを購入し約1年住んでいる筆者が、実際に購入時・入居後に感じたポイントを紹介します。

※前提として、私たちが購入したマンションはフルリノベーション済みです。配管や間取りもすべて変更しているので、内装や設備の古さはありません。

実際に購入したマンションのスペック詳細

私たちは以下のようなマンションを購入しました。

築35年マンションのメリット

• 人気駅×好立地なのに相場より安く買えた
• 修繕積立金が十分に貯まっており、住民層や管理状態も事前に確認できたので安心だった
• 物件の資産価値が比較的安定している

築35年マンションのデメリット

• 外観やベランダには古さを感じる
• 管理費・修繕積立金がやや高め（我が家の場合は月約35,000円）

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デメリットはあるものの、立地×価格のバランスを考えると十分納得しています。今の情勢で、好立地な場所に家を買うベストな手段だったと思います。

何年住める？築古マンションの寿命は「メンテナンス次第で100年以上」

適切なメンテナンスがされていれば100年以上住める

国土交通省の報告書によると、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命はおよそ117年とされています。また、外壁塗装などの適切な修繕を行えば150年と、さらに長く持たせることも可能とされています。

管理状態の良いマンションを選ぶことが大切

一方、日本で建て替えられたマンションの平均築年数は全国で約40年、東京都で約42年です。

ただ、これはあくまで「建て替えられた物件」の平均です。実際にはもっと古くても現役で立っているマンションもたくさんあります。

繰り返しになりますが、「耐用年数は、適切なメンテナンスがされているかどうかで決まる」ということです。

内覧時には、大規模修繕の計画や過去のメンテナンス履歴をチェックすることが大切です。

築古マンション探しは、プロの助言があると安心

不動産の購入には、建物・管理・資産性など幅広い知識が必要です。ただ、素人が資料や図面だけで「これって本当に買っていい物件？」と判断するのは難しいですよね。

だからこそ「買っていい・買わない方がいいマンション」を、信頼できる専門家の目線で見極めてもらうことがおすすめです。

リノベる。は誠実で頼れるパートナー

私たちは、リノベーション会社の「リノべる。」を通じてマンション購入とリノベーションをしました。

リノベるには「物件探し」に特化した担当がいます。

私たちが重視していた「資産性を維持できる物件選び」を全面的にサポートしてくれました。（リノベるでの物件探しについて、詳しくはこちらの記事で紹介しています。）

リノベるが保有している物件ではないため、無理に購入を勧められることもありません。良い点・悪い点を客観的に伝えてくれるので、焦らず納得した上で選べるのが大きな魅力です。

築古マンションの購入が向いている人・向いていない人

築古マンションの購入が向いている人

• 立地や広さを重視しつつ、コスパ良くマンションを買いたい人
• 内装や配管が綺麗であれば、外観や共用部（ベランダ含む）の古さを気にしない人
• リノベーションで、理想の間取りや内装を実現したい人

築古マンションの購入が向いていない人

• ブランド感や外観の新しさを重視する人
• 「絶対的な安心感」を求める人
• リフォーム・リノベーションの情報を調べるのが面倒な人

まとめ｜築古マンションは、都内近郊で家を持ちたい人の現実的な選択肢

築古マンションでも、管理状態の良い物件を選びリノベーションを施せば、安心して快適に暮らすことができます。

外観や共用部の雰囲気は築年数やマンションによってさまざまで、「古さ」を感じにくい物件も少なくありません。

だからこそ、まずは自分たちの予算内でどんな物件を買えるのか、気軽に知ってみるのがおすすめです。

「実際にどんな物件が買えるの？」「リノベーションでどれくらい変わるの？」

そんな疑問がある方は、中古マンション購入＋リノベの素朴な疑問がマルっと解決できる「リノべるファイル」をぜひチェックしてみてください。

＼ しつこい営業ナシ ／

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。