マンションが高すぎて買えない理由と対策！都内アクセスが良い家を現実的に買う方法を解説

 「マンションが高すぎて買えない…」
 「値下がりを待っているのに上がり続けている…買える日は来るのかな？」

そんな悩みや不安を抱えていませんか？

マンション価格がここまで高いのは、

• 建設コストの上昇
• 土地価格の高止まり
• 新築供給の減少

という3つの理由が重なっているためです。
特に都心アクセスの良いエリアでは、今後も大きく値下がりしにくいとされています。

この記事を書いている私たち、りの夫婦も同じ悩みを抱え、「新築どころか、家を買うのは無理かも…」と半ば諦めていました。

そこでたどり着いたのが、「築年数が経過した中古マンションを購入してリノベーションする」という方法です。

現在は、東京駅まで15分のエリアのマンションを、周辺新築相場の約1/2の価格（※）で購入し、満足度の高い暮らしができています。※物件代＋リノベーション代込み

この記事では次の内容をまとめています。

この記事を読むことで、「都心アクセスの良い家を、無理なく手に入れる方法」が分かります。

新築マンション価格は平均1.5億円｜一般的なサラリーマンでは高すぎて買えない

LIFULL HOME’S調査（2025年1〜5月）によると、23区の新築マンションの平均価格は、約1億4,402万円と発表されています。
平均平米単価も 207.4万円（前年同期比120.1%） と高騰し、価格は年々上昇しています。

首都圏の平均世帯年収（共働き）約850〜950万円と比べると、フルローンでも返済負担率が40％を超え、実質的に購入が難しい価格です。

都心アクセスの良いエリアの新築マンションは、一般的な共働き世帯には手が届かない存在になっています。

じゃあ中古なら買える？…条件の良い中古マンションは争奪戦

2025年9月時点で、東京都23区の中古マンションの平均売買平米単価は約112万円。70㎡換算では約7,840万円です。

2016年と比べると約65％上昇しており、売れ行きも好調で、高値が安定している状況です。（出典：アットホーム2025年5月 首都圏における「中古マンション」の価格動向）

数字上は買えそうに見えても希望条件を満たす中古がほとんど流通していないため、実際には買えないことが多いのです。（築年数・広さ・立地・日当たり・管理状態など）

特に70㎡以上・駅近・管理良好・築浅（〜築20年前後）などの条件が揃った物件は、市場でも争奪戦。同時に価格も高止まりしています。

条件の良い中古が少なく、価格も高止まりしている現在、都内に家が欲しい20〜30代にはかなり厳しい情勢です。

では、なぜここまでマンション価格が上がっているのでしょうか？

新築マンションの価格が高い理由は、建設コストの上昇、土地価格の上昇、需要増/供給減

• 建設コストの上昇（資材＋人件費）
  木材・鋼材などの資材価格や職人の人件費が上がり、建物そのものの原価が高騰中。
  国交省も「当面は下がりにくい」と示しています。
• 土地価格の高止まり
  地価が全国的に上昇し、特に都心部ではデベロッパー同士の競争で土地取得コストが上昇。（国土交通省「地価公示」より）
  よって、高い土地＝高い販売価格につながっています。
• 供給の減少（着工戸数の減少）
  新築マンションの着工が減っており、供給が需要に追いつかない状態（国土交通省の調査報告より）。
  在庫が少ないため、価格が下がりにくくなっています。

マンション価格は今後どうなる？大きく値下がる可能性が低い理由

23区や都心アクセスの良いエリアのマンションは、今後も「価格は大きく下がらない可能性が高い」とされています。

理由は、価格を押し上げている要因がまだ続いており、需給バランスも崩れていないためです。

一方、駅遠・人気エリア外では横ばい〜小幅下落もあり得ます。

理由は、立地の良いエリアに需要が集中していることです。加えて、人口減少により郊外や駅から離れた場所では需要が追いつかず、価格が下がる可能性があります。

マンションが買えない…それでも家が欲しい人の解決策「リノベーション前提のマンション購入」

こんな状況でも「立地の良さ」「資産性」を諦めずに家を持つ現実的な方法があります。

それは、「築年数の経ったマンションを購入し、リノベーションする」 という選択です。

リノベーション前提で中古マンションを購入するメリットは以下の通りです。

新築を諦めて購入した中古マンションのスペックと住み心地

筆者である私たち夫婦も、2024年に以下のスペックの中古マンションを購入し、リノベーションしています。

リノベ費用を含めても、同エリアの新築・築浅と比べて約半額で購入できました。

購入した物件のスペック

＼ 家を買うと決まっていなくてもOK ／

住み心地は新築と変わりなく快適。十分な平米数と、便利なエリアに大満足。

内装は新築と変わらないため、住み心地はよく満足しています。

特に私たちはエリアを重視して購入したため、通勤ストレスの軽減や休日の充実度が増しました。総じて、購入して良かったと思います。

中古リノベーションでよくある不安やギモン

マンションって何年住めるの？

国交省の資料では、鉄筋コンクリート造は適切な管理がされれば100〜150年以上利用可能とされています。

大事なのは築年数そのものより、管理状態・修繕の履歴です。

築古は、外観や共用部の古さが気になる…

築年数によって外観は古く見えることがありますが、管理が良い物件は清潔で快適です。

また、外観の雰囲気は物件ごとに違い、意外と古さを感じにくいマンションも多いです。予算内でどんな物件が買えるのか一度相談してみることもおすすめです。

＼ 自分たちはどんな物件を買えるか聞いてみよう ／

リノベるショールームでリノベーション空間を体験する

築古マンションのメリットは、こちらの記事で紹介中です。

リフォームとリノベってどう違うの？

• リフォーム：壊れた部分の修繕
• リノベーション：間取り変更・配管取り替えを含む、住まいの再設計/価値向上

住宅の価値を上げたいなら、リノベがおすすめです。

リフォーム済み中古を買うんじゃなくて、リノベーションするのが良いの？

私たちもリフォーム済物件を見ましたが、「立地は良いけど間取りが惜しい」「内装は良いけど広さが足りない」など理想と一致しませんでした。

物件購入＋リノベなら、「立地・間取り・内装」を全て自分たち仕様にできるのがメリットです。

マンション購入とリノベーションは別々に頼むの？

ワンストップ型の会社（例：リノべる。）なら、物件探し〜ローン組み〜設計・施工まで一括で対応してくれます。
スケジュールと予算が一括で管理できるのでおすすめです。

リノベーションって本当に安心？手抜き工事が心配…

国の基準を満たした施工会社を選べば安心です。見えない配管も含めて一新するため、仕上がりは新築と同等レベルになります。

筆者の中古リノベの実体験や感想については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

DIYっぽい内装じゃなくて、新築みたいな雰囲気が好き…

新築のようにシンプルに仕上げることも可能です。
最近は ホテルライク系のデザインを選ぶ人も多く、リノベでも新築風の住まいが作れます。

＼ しつこい営業ナシ ／

【まとめ】住宅高騰時代の家購入で大事なのは「選択の柔軟性」

一昔前なら、都内の新築マンションを普通に買える時代がありました。今は状況が大きく変わり、「新築が高すぎて手が届かない…」と落ち込むこともあるかもしれません。

それでも家が欲しいなら、 従来の家の買い方にとらわれず、柔軟に選択肢を見直すことが重要です。

そのひとつが中古×リノベーション。立地や資産性を妥協せずに、自分たちらしい住まいを現実的な価格で手に入れられる方法です。

まずは、中古マンションやリノベーションの基本を知り、自分たちに合う選択肢かどうかを確認することから始めてみてください。

＼ リノベーションすると決まっていなくてOK ／