【実体験】築30年超マンションを買って感じた後悔・妥協ポイント6選｜築35年に住む夫婦の本音

昨今の住宅価格高騰を受け、築30年以上の築古物件を検討しているものの、「本当に買っていいのか？」不安に思っていませんか？

これまでマンション購入といえば「新築」が当たり前でした。昨今住宅価格の高騰もあり、最近は築30年以上の築古マンションを検討する人が増えています。

一方で、

「古すぎて後悔しない？」
「配管や耐震は大丈夫？」
「修繕積立金って高くない？」

など、不安に感じる方も多いですよね。

この記事を書いている筆者・りの夫婦は、2024年に20代で築35年のマンションを購入しました。同時にフルリノベーションをし、配管や間取りを一新して暮らしています。

入居後約1年半が経過した今、築30年超えマンションを買って後悔はしていません。ただし、事前に理解したうえで妥協した点や、「知っておきたかった」と思った点はあります。

また、「築古でも大丈夫」ではなく、後悔しにくい物件には共通点があることも分かりました。

この記事では

• 実際に住んで分かった築古マンションで後悔&妥協した点・気に入っている点
• 築30年マンションを買うときの絶対条件5選
• 後悔しない築古物件の購入方法

を、本音ベースでお伝えします。

本記事を読むことで、築古マンションのリアルなリスクとメリット・納得して築古マンションを買う方法がわかります。

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※本記事の情報は執筆時点の実体験に基づくものです。サービス内容や対応は変更になる場合があります。

我が家のスペック詳細｜リノベーション会社を経由して築35年物件を購入

私たち夫婦は、物件購入とリノベをワンストップで行うリノベる。で、中古マンションを購入しました。

物件詳細 ※購入当時	築35年、72㎡、最上階角部屋
駅	複数路線利用可の人気駅 徒歩7分
耐震基準	新耐震基準（1981年以降）
購入時期	2024年夏（20代で購入）
リノベーション内容	フルリノベ（配管・間取り含む全面刷新）

【前提】我が家は「築35年物件にそのまま住んでいる」わけではありません

ここは誤解されやすいポイントなので、先にお伝えしておきます。我が家は、築35年の中古マンションを購入後、フルリノベーションをしています。

そのため、

• キッチン・お風呂・トイレなどの水回り
• 給排水管・電気配線
• 内装・間取り

など、専有部（家の中）はほぼ新築同様の状態です。

そのためこの記事も、「築35年の部屋にそのまま住んだ感想」というより、「フルリノベした築35年マンションに住んだ感想」として読んでいただければと思います。

実際に住んでみて感じたのは、部屋の中に関してはリノベーションでかなり快適にできるということ。

一方で、あとから変えられないのは、共用部・管理状態・騒音など、「建物そのもの」の部分です。

だからこそ築古マンションは、「部屋の古さ」よりも、「建物そのものをどう選ぶか」がかなり重要だと感じています。この記事では、その前提も含めて、実際に住んで感じたリアルを正直にまとめていきます。

実体験｜築35年マンションで後悔・妥協している点4つ

結果的には「買ってよかった」と感じていますが、後悔・妥協しているポイントもあります。

1. 共用部の古さ

エントランスやエレベーターの内装など、共用部には年季を感じます。壁材や床材の質感は、新築には敵いません。
エントランスの設備等も最低限のため、居てテンションの上がる空間ではありません。

ただ、管理状態がしっかりしているので「古い=汚い」ではないというのが住んでみての印象です。清潔感があれば、古さそのものはそこまで気になりませんでした。

2. 管理費・修繕積立金が高め(月36,000円)

我が家の管理費＋修繕積立金は、月額約36,000円です。築古×中規模マンションとしては平均的な水準ではあるものの、毎月見ると「やっぱり高いな…」とは感じます。

特に、住宅ローンとは別で固定費としてかかってくるので、物件価格だけを見ていると想像以上に負担感があります。ただ、購入前から金額を把握したうえで納得して選んだため、「失敗した」という感覚はありません。

築古マンションは、物件価格だけではなく「毎月いくらかかるか」まで含めて考えるのがかなり重要だと感じています。

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ここからは、「築30年超だから」というより、我が家が立地や予算を優先した結果、妥協したポイントを紹介します。

実際に住んでみると、「絶対に必要だと思っていたけど、意外となくても困らなかったもの」もあれば、「やっぱり欲しかったな」と感じる部分もありました。

3. ゴミ捨て場マナー問題（賃貸混在リスク）

これは正直、住んでみないと分からなかった部分です。我が家のマンションは賃貸住戸も混在しており、ゴミ出しルールが守られていない日がたまにあります。
分譲のみのマンションと比べると、管理ルールの浸透は少し難しいのかもしれません。

毎日のストレスというほどではありませんが、「住み心地は部屋の中だけでは完結しない」と実感したポイントでした。

4. 大通り沿いの騒音（購入前に一番悩んだポイント）

これは築30年超だからというより、我が家が立地を優先した結果ではありますが、購入前に一番悩んだポイントでした。

内覧時に窓を開けると、会話がしづらいくらい車の音が聞こえたためです。

夫婦でも意見が分かれたポイントでした。

ただ、

• 立地や間取りなど他の条件がかなり良かったこと
• もともと二重窓が付いており、閉めれば音はかなり軽減されたこと

から、最終的に購入を決めました。

実際に住み始めてみると、窓を閉めている状態では騒音はほとんど気になりません。住んでいくうちに慣れた部分もあり、「絶対に無理」という感覚はなくなりました。

実体験｜築35年マンションの「気に入っていること」5つ

妥協点以上に、買ってよかったと感じるポイントがたくさんあります。

設備・住み心地が快適

配管から全て取り替えたため、水回りも電気配線も新築同様の状態で使えています。築古でも、リノベで設備をまるごとリセットすれば、日常生活で不便を感じることはほとんどありません。

管理体制がしっかりしていた

修繕積立金がしっかり貯まっていて、滞納金・滞納履歴がゼロ。住民の民度が高いことが数字で確認できたのは安心材料でした。

立地・エリアの満足度が高い

新築では絶対に手が届かないエリアに住むことができ、通勤時間は以前の約3分の1。買い物や病院へのアクセスもよく、生活満足度が大幅に上がりました。

資産価値が落ちていない

2026年4月時点の査定では、2社とも総投資額(物件+リノベ費)を上回る査定額。1社からは「周辺売出状況からすると+1,000万円以上も狙える可能性がある」というコメントまでいただきました。

築30年以上の物件はすでに底値に近く、価格を左右するのは主に土地代。大きく値崩れしにくい傾向があります。

リノベで間取りを最適化できた

理想どおりの広いLDK、最低限の個室サイズ、ウォークインクローゼットなど、暮らしに合わせて間取りをゼロから設計できました。収納の大きさや通路の幅まで調整できたためとても暮らしやすいです。

＼ リノベのお金・流れ・スケジュールを見てみよう ／

築30年マンションで後悔しない「5つの絶対条件」

ここからが、この記事で一番伝えたい部分です。築30年マンションで後悔するかどうかは、ほぼ「物件選び」で決まります。

我が家の経験と、リノベる。の物件担当さんの話をもとに、絶対に外してはいけない5つの条件を整理しました。

ポイントは、①〜④の「物件の土台」と、⑤の「設備の土台」はセットで見るということ。どれかが欠けていると、住み始めてから高確率で後悔します。

条件①新耐震基準に適合している(1981年6月以降)

旧耐震基準の物件は、震度6強〜7で倒壊するリスクが高く、避けるのが無難です。

それ以上に実務的に困るのが、住宅ローン審査が通りにくい・将来売却時に買い手がつきにくい・耐震補強に高額工事費が必要という3点。物件資料の「建築確認日」で判定できます。

条件②管理会社に委託している(自主管理NG)

住民だけで運営する自主管理マンションは、金銭管理がずさんになりやすく、大規模修繕でトラブルが起きやすい傾向があります。

不人気条件でもあるので、将来売却するときに価格がつきにくい点も見過ごせません。物件資料か管理組合への問い合わせで確認できます。

条件③修繕積立金が適切に貯まっている

1回分の大規模修繕には1戸あたり100〜150万円程度が必要です。積立金がこの水準に届いていないと、大規模修繕時に追加徴収が発生するリスクがあります。

過去に滞納者が複数いる場合は、住民全体の管理意識にも不安が残ります。内見時に重要事項調査報告書を必ず確認しましょう。

条件④総戸数30戸以上

戸数が少ないと、一戸あたりの修繕費負担が重くなりがち。さらに市場での需要も限定されるため、売却時に苦労しやすくなります。

物件チラシの「総戸数」欄でチェックできます。

条件⑤配管が交換されている、または交換予定が立つ

物件①〜④がクリアでも、配管が古いままだと住み始めてから水漏れや設備故障に悩まされます。これが築古マンションで一番後悔しやすいポイントです。

特に注意したいのが、「リノベ済み」「リフォーム済み」物件。広告に『給排水管交換』と明記されていない限り、配管はそのままというケースが少なくありません。

自分でフルリノベするなら配管から総取替えが可能。物件選びの時点で、見た目の綺麗さだけではなく配管部分まで判断するのが、設備リスクを避けるコツです。

正直、この5条件を素人だけで見極めるのは難しい

ここまで紹介した5つ条件ですが、実際に見極めるのはかなり難しいです。

不動産業者は「物件を売る」のが仕事。買う側の目線で「この物件はやめた方がいい」と言ってくれる人が、物件選びの段階から必要です。

だから「家探し＋リノベを一括で頼める会社」が最適解

そこで最適解になるのが、物件探しからリノベまで一括で相談できる「ワンストップリノベ会社」です。

物件を売る会社と、リノベを請け負う会社がバラバラだと、誰もトータルで責任を持ってくれません。ワンストップなら、物件選びの段階から「買っていい物件か」「リノベでどこまで解消できるか」を一緒に見てくれます。

ワンストップの4つのメリット

• 予算オーバーを防げる
  物件費用とリノベ費用をトータルで考えられるので、「思ったよりお金がかかった…」という失敗を防げます。
  
• 買っていい物件かプロが判断してくれる
  内見に同行してもらえるので、配管・管理状態・修繕計画など、素人では見落としやすいポイントもプロがその場でチェックしてくれます。
  
• 事務手続きをまとめて任せられる
  住宅ローンの手続き、物件購入とリノベのスケジュール調整など、面倒な事務作業を一括で任せられるのも大きなメリットです。
  
• 物件探し専任の担当がサポート
  希望条件に合った物件のピックアップ、内見同行、長期修繕計画や重要事項調査報告書の読み込みまで、物件探しに特化した担当者が伴走してくれます。
  
  

リノベーション会社の選び方について詳しく知りたい方は、【リノベーション会社の選び方｜実際に1700万円台でリノベした夫婦が教える失敗しない基準】をご覧ください。

我が家が「リノベる。」を選んだ理由

ワンストップリノベ会社はいくつかありますが、我が家が最終的に選んだのはリノベる。でした。

一番安心できたのは、「この物件はやめた方がいい」とはっきり言ってくれたこと。何件か気になる物件を見送ったうえで、いまの家にたどり着けたので、納得感を持って購入できました。

リノベる。は無料で資料請求ができます。気になる人は、まずは資料だけでも取り寄せて雰囲気をつかむのがおすすめです。

＼ 物件購入＋リノベの合計金額も複数掲載！ ／

まとめ｜ポイントを押さえれば、築30年マンションは合理的な選択肢

築30年という古さに躊躇する気持ちはよく分かります。でも後悔しやすいポイントを押さえたうえで選べば、築古マンションは間違いなく合理的な選択肢です。

「築古物件にそのまま住むのはちょっと…」「自分で良い物件を選べる自信がない…」という人は、リノベーションを視野に入れたワンストップ相談から始めてみてください。

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