【2026年最新】都内マンション高すぎて買えない人へ｜普通のサラリーマン夫婦が東京駅15分の家を半額で買った方法

 「マンションが高すぎて買えない」
 「家に1億円・50年ローンなんて無理に決まってる」
 「もう予算内で住みたい家がない。でも一生賃貸は嫌だ…」

そんな悩みや不安を抱えていませんか？

そう思っているのはあなただけではありません。2025年、東京23区の新築マンション平均価格は1億3,613万円（不動産経済研究所調べ）という、もはや普通の会社員には手が届かない次元へ突入しました。

この記事を書いている私たち：りの夫婦も同じ悩みを抱え、一度は家探しを諦めかけたサラリーマン夫婦です。

しかし今、私たちは東京駅まで15分の好立地マンションを、周辺相場の約半額（物件＋リノベ込）で手に入れ、快適に暮らしています。

この記事では、今の異常な相場でも後悔せずにマイホームを手に入れるための「戦略的な妥協案」と「リノベーション活用術」を、実体験ベースで分かりやすく解説します。

【結論】予算内で理想の家が欲しいなら、中古マンション＋リノベーションがおすすめ

都内や都心アクセスの良い新築・築浅中古マンションが、一般サラリーマンには買えない価格水準であることは周知の事実です。

今の市場で立地と広さを諦めずに、かつ予算内に収めるための唯一の戦略。それは「築年数に対する固定観念を捨てること」「リノベーションという選択肢を持つこと」です。

多くの人が「築20年以内」という狭い範囲で家を探し、結果として予算オーバーや争奪戦に疲弊しています。しかし、視点を「築30年以上の管理良好な物件」に広げるだけで、家購入の難易度は大きく下がります。

筆者である私たちが手に入れた「新築同様の暮らし」

私たちは、築36年の新耐震マンションを購入しました。

リノベーションなら、中身を一度解体して配管から作り直せるため、住み心地は新築と変わりません。

なぜ「築30年超え」を選ぶべきなのか？4つの理由

そういったイメージを持ちがちですが、実は「選び方に気をつければ、築古物件は穴場」です。そして、皆が築古を避けているからこそチャンスなのです。

理由① マンションは適切なメンテナンスがされていれば100年以上住める

国土交通省の報告書によると、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命はおよそ117年とされています。また、外壁塗装などの適切な修繕を行えば150年と、さらに長く持たせることも可能とされています。

理由② 資産価値の「底」で買える

新築は（よほど資産性が高い一部のマンションを除いて）鍵を受け取った瞬間に価値が下がります。

一方、築30年を超えたマンションは価格の下落がほぼ止まり「底値」の状態。買った後に資産価値が目減りしにくく、最もコスパが良い物件を買えるのです。

理由③ 希望エリアや好立地を狙える

マンションは好立地な場所から建設されていきます。新築ではもう出ない駅チカや、人気エリアの物件も、築古なら手の届く価格で購入できます。

理由④ 隠れたお宝物件が、低い競争率で買える

マンションは「立地」と「管理状態」が命であり、築30年以上の物件を選ぶ際もその基準は変わりません。ただ、もしそんな物件が築浅の場合、争奪戦必至です。

築年数を許容することで一気にライバルが減り、かつマンションの選択肢が広がるのです。

中古リノベがサラリーマンの現実解である理由

「内装は気にせず、立地と管理状態だけ合格点のマンションを探す」。 たったこれだけで、家探しのハードルは劇的に下がります。

マンション探しが難しい理由あるある	中古リノベなら解決できる理由
良い条件の中古物件は争奪戦	築30〜40年=競争率が低い
少しでもアクセスが良いエリアの物件は、1億超える	築古物件は価格が抑えめ
エリアや立地が微妙	希望エリアから選べる可能性大
使いづらい間取り	間取りや部屋数は自由に変更可能
収納が少ない	収納たっぷりにすることが可能
古くさい内装、クロス、水回り	内装は好みに合わせて新築同様に変更可能
管理状態に不安がある	プロの目線※で管理状態良好物件を選べる

【2026年最新】都内マンションが高すぎて買えない3つの残酷な理由

ここで、私たちが直面している現実を再確認しておきましょう。

23区の新築平均は1.3億円｜普通のサラリーマン世帯が「限界」を迎えた背景

2025年末時点、東京23区の新築平均は1.2〜1.4億円超え。世帯年収1,000万円の共働き夫婦でも、フルローンでは返済負担率が限界を超えています。

中古マンション市場も「築浅」はレッドオーシャン｜現金購入組との争奪戦

「新築が無理なら築浅中古」という層が築20年以内に集中。70㎡前後の好条件物件は、公開直後に現金一括購入が当たり前の争奪戦です。

条件の良い中古が少なく、価格も高止まりしている現在、都内に家が欲しい20〜30代にはかなり厳しい情勢です。

なぜマンション価格は高騰し、今後も下がらないのか？3つの構造的要因

そう考えるのは危険かもしれません。専門家が「大きく値下がりしにくい」と予測する根拠をまとめました。

理由① 建てる「原価」そのものが下がらない

円安による資材高騰や、深刻な人手不足による人件費の上昇が続いています。国交省も「当面は下がりにくい」と示しており、建てるコスト（原価）が上がっている以上、販売価格を安くできる理由がありません。

理由② 好立地の「土地」と「在庫」が足りない

都心部や駅近の便利な場所はすでに用地が枯渇しています。デベロッパー同士の土地取得競争に加え、富裕層や海外投資家からの需要も根強いため、供給不足が続き、価格が支えられています。

理由③ 「便利なエリア」は価値が維持される

将来的に不便な場所は下落する可能性がありますが、共働き世帯が求める「都心アクセス良好なエリア」は需要が絶えません。この「二極化」により、私たちが狙うような人気エリアは今後も高値で推移する可能性が高いとされています。

つまり、安くなるのを待つ時間は、多くの場合、家賃を払い続けるだけのロスになりかねません。

だからこそ、今の相場でも「安く買うための戦略」が必要なのです。

マンションが買えない…それでも家が欲しい人の解決策「リノベーション前提のマンション購入」

こんな状況でも「立地の良さ」「資産性」を諦めずに家を持つ現実的な方法が、「管理状態の良い中古マンションをリノベーションする」 という選択です。

【体験談】私たちが築36年の「内装ボロボロ物件」を即決した理由

筆者である私たち夫婦は、2024年に以下のスペックの中古マンションを購入し、リノベーションしています。

リノベ費用を含めても、同エリアの新築・築浅と比べて約半額で購入できました。

購入したのは、内装がかなり傷んだ築36年の物件でした。

ただ、内装以外の条件は完璧なほど揃っていました。私たちが内見→即申込みをした週の週末には、7〜8組ほどの内見希望があったようです。

ただ「ボロボロすぎて、そのまま住める状態ではない」ことが、逆に他のライバルを遠ざけ、フルローンの私たちでも好立地物件を勝ち取れたのです。

4ヶ月のリノベで住みごごちの良い家に生まれ変わる

私たちはかなりシンプルな作りにしました。ただ、新築同様の住み心地でとても気に入っています。

※出典：全て、リノベる。公式YouTubeより

＼ 家を買うと決まっていなくてもOK ／

中古リノベーションでよくある不安やギモン

マンションって何年住めるの？

国交省の資料では、鉄筋コンクリート造は適切な管理がされれば100〜150年以上利用可能とされています。

大事なのは築年数そのものより、管理状態・修繕の履歴です。

築古は、外観や共用部の古さが気になる…

築年数によって外観は古く見えることがありますが、管理が良い物件は清潔で快適です。

また、外観の雰囲気は物件ごとに違い、意外と古さを感じにくいマンションも多いです。予算内でどんな物件が買えるのか一度相談してみることもおすすめです。

＼ 自分たちはどんな物件を買えるか聞いてみよう／

リノベるショールームでリノベーション空間を体験する

築古マンションのメリットは、こちらの記事で紹介中です。

リフォームとリノベってどう違うの？

• リフォーム：壊れた部分の修繕
• リノベーション：間取り変更・配管取り替えを含む、住まいの再設計/価値向上

住宅の価値を上げたいなら、リノベがおすすめです。

リフォーム済み中古を買うんじゃなくて、リノベーションするのが良いの？

私たちもリフォーム済物件を見ましたが、「立地は良いけど間取りが惜しい」「内装は良いけど広さが足りない」など理想と一致しませんでした。

物件購入＋リノベなら、「立地・間取り・内装」を全て自分たち仕様にできるのがメリットです。

マンション購入とリノベーションは別々に頼むの？

ワンストップ型の会社（例：リノべる。）なら、物件探し〜ローン組み〜設計・施工まで一括で対応してくれます。
スケジュールと予算が一括で管理できるのでおすすめです。

リノベーションって本当に安心？手抜き工事が心配…

国の基準を満たした施工会社を選べば安心です。見えない配管も含めて一新するため、仕上がりは新築と同等レベルになります。

筆者の中古リノベの実体験や感想については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

DIYっぽい内装じゃなくて、新築みたいな雰囲気が好き…

新築のようにシンプルに仕上げることも可能です。
最近は ホテルライク系のデザインを選ぶ人も多く、リノベでも新築風の住まいが作れます。

＼ しつこい営業ナシ ／

【まとめ】住宅高騰時代の家購入で大事なのは「選択の柔軟性」

一昔前なら当たり前に買えた新築。 今は普通のサラリーマンには手の届かない存在になりました。

そんな状況だからこそ、従来の買い方に囚われず、中古リノベという選択肢を知ってみるのはいかがでしょうか？立地や資産性を妥協せずに、自分たちらしい住まいを現実的な価格で手に入れられる方法です。

まずは「いくらの予算で、どんな立地に、どんな空間が作れるのか」事例を知ることから始めてみませんか？

＼ リノベーションすると決まっていなくてOK ／