【実体験】マンション維持費で後悔した？月3.6万円のリアルと失敗しない物件選び

「マンションの維持費って、払い始めてから後悔するって本当？」
「管理費・修繕積立金って、これからどんどん上がっていくの？」
「中古マンションの維持費って、実際いくらかかるの？」

マンションの購入を検討していると、こんな不安がよぎる方も多いのではないでしょうか？

この記事を書いているりの夫婦は、2024年に築35年・72㎡の中古マンションを購入しリノベーションをしました。実際に維持費を払い続けている立場から、リアルな数字と本音をお伝えします。

結論から言うと、我が家の管理費＋修繕積立金は月約3.6万円。安くはありません。でも、後悔はしていません。 なぜそう思えるのかを、我が家の数字と公的データの両面からお伝えします。

マンションの維持費、我が家のリアルを全部公開します

我が家の毎月の維持費はこちらです。

固定資産税ももちろん重いですが、これは年1回。毎月維持コストとして後悔に繋がりやすいのは「管理費・修繕積立金」です。

月3.6万円は、築古マンションの平均価格

結論から言うと、月3.6万円は「高すぎる金額ではなく、むしろ平均的な水準」です。実際、築30年前後のマンションではこのくらいの維持費は珍しくありません。

確かに新築物件も含めると、全国平均は「月 約24,557円」です。ただ、月3万円超えは今や珍しくありません。

LIFULL HOME’Sが2025年に公表した首都圏の中古マンション調査によると、修繕積立金＋管理費の総額は築30年前後がもっとも高くなっています。修繕積立金・管理費ともに近年は増額傾向で、築11〜20年の平均修繕積立金は15年前と比べて月額で約4,000〜5,000円も上昇しています。

さらに、新築マンションの多くは「最初は安く設定し、段階的に値上げする方式」をとっています。そのため、築30年を超えてくると、値上げが積み重なって月3万円台になる、というのが一般的です。

「維持費は値上がりする」といわれる2つの理由

近年、マンションの維持費は値上げ傾向にあります。その理由は大きく2つあります。
 理由を飛ばして「後悔してない理由と実体験」を読みたい方はこちら

理由①：建築資材の価格高騰

木材（ウッドショック）、鉄鋼、セメント、塗料など、マンションの修繕に使う資材がここ数年でほぼ全面的に値上がりしています。

理由②：建設業の人手不足による人件費上昇

建設業界では人手不足が続いており、人件費も年々上昇しています。大規模修繕は人手に依存する工事のため、その影響を受けやすいのが実情です。

この2つが合わさり、当初の長期修繕計画では大規模修繕が実施できないマンションが増えているのが現実です。どのマンションでも「修繕積立金の値上げ」は避けられない時代に入っています。

それでもマンション購入を後悔していない理由｜ハズレ物件を避けられたから

値上がりが怖いのに、なぜ後悔していないのか？それは、「急激な値上げや破綻リスクが低いマンション」を選んだからです。

具体的には、修繕積立金の滞納がなく、過去の大規模修繕も計画通りに実施されている状態。
こうした物件は、今後値上がりがあっても「インフレ分の金額」だけの可能性が高く、急激な値上げや破綻リスクが低いと判断しました。

大切なのは、「値上がりを避ける」ことではありません。「後から一気に負担が増えるマンションを避けること」です。

建築費や人件費の上昇で、値上がり自体はほぼ避けられません。ただし、どのマンションを選ぶかで、その上がり方やリスクには大きな差が出ます。

我が家が「管理費は高いけど買ってOK」と判断した3つの理由

我が家は「同じ築古と比較してもリスクが低い」と判断し、購入に至りました。その理由は以下の3つが揃っていたからです。

理由①：修繕積立金の滞納がゼロだった

重要事項調査報告書（マンションの管理状況や積立金の状態をまとめた書類）で確認したところ、我が家の物件は滞納額ゼロでした。滞納があると計画していた大規模修繕が実施できなくなるリスクがあったり、住民の民度にも不安が残ります。
滞納ゼロは、管理組合がきちんと機能している一番わかりやすい指標でした。

理由②：過去の大規模修繕の実施履歴がきちんと残っていた

築35年なので、大規模修繕はすでに2〜3回実施されています。外壁、屋上防水、給排水管など、やるべき修繕が計画通りに実施され、記録も残っていることが確認できました。書類がバラバラだったり「よくわかりません」と言われるマンションは要注意です。

理由③：1戸あたり約100万円の積立金がすでに貯まっていた

これは中古マンションの隠れたメリットです。新築は0円から積み立てますが、中古はすでに先輩住民の方々が積んでくれた残高があります。我が家の物件は1戸あたり約100万円の積立金残高がありました。

ハズレくじを引かないための購入前チェックリスト

中古マンション購入前に必ず確認してほしい6項目をまとめました。

確かに、これらを不動産に詳しくない私たちが正確に判断するのはかなり難しいと思います。

私たち自身、不動産選びのプロがいる「リノベる。」のサポートがあったからこそ、管理状態の良いお宝物件を選べました。第三者的な目線を持って、管理状態のチェックを一緒にやってくれました。

＼ 中古マンション選びの基本がわかる ／

維持費より重要｜総額で見ると中古の方がおトクな理由

確かに、維持費だけで考えると新築の方が一見お得に感じます。ただ、マンション購入は「物件価格＋維持費」のトータル金額で考えるのが重要です。

新築vs中古｜総額で比べるとどっちが得？

我が家は、周辺の新築と比べて数千万円単位で安く購入できています。

一方で、維持費の差は月約1.2万円程度です。
これを20年で見ても、維持費の差は約240万円。それでも、物件価格の差にはまったく届きません。

つまり、多少維持費が高くても、トータルでは中古の方が安くなる構造になっています。

	新築マンション	中古マンション
物件価格	高い（数千万円差）	安い
ローン負担	高い	安い
維持費	安い（月2.4万円）	高い（月3.6万円）
将来の維持費	上がる	上がる

維持費の差は小さい一方で、物件価格の差は非常に大きいのがポイントです。

＼ リノベの流れ・スケジュール・予算がわかる！ ／

大切なのは「最初から値上がり分を織り込んで資金計画を立てる」こと

ここまで見てきた通り、維持費の値上がり自体を避けることは難しい時代です。

だからこそ、余裕を持ったローンを組み、ランニングコストが上がることを最初から織り込んでおくことが安心につながります。

中古マンション選びは、管理状態のチェックなど素人には難しい項目が多いからこそ、プロと一緒に進めるのが安心でした。リノベる。なら「管理状態が良いか」「買って大丈夫な物件か」までしっかり見てくれます。

＼ リノベの不安、まるっと解決！ ／

私たちが中古リノベを選んだ理由やスケジュールについては、こちらの記事をご覧ください。

まとめ｜維持費で後悔しないために大切な3つのポイント

マンションの維持費で後悔しないために、我が家が大事にしたのは次の3点でした。

1. 金額の高さだけで判断しない：全国平均と築年数別の相場を知る
2. 管理状態を確認する：滞納状況・修繕履歴・積立残高の3点は必ず確認
3. 総額で考える：物件価格＋維持費をトータルで比較

値上がりは構造的に避けられない時代ですが、「ハズレくじを引かない」物件選びさえできれば、過度に怖がる必要はないと感じています。

我が家も月3.6万円の維持費を払いながら、「この物件を選んでよかった」と思えています。最初は高く感じましたが、今は物件の資産価値を守るための必要経費だと割り切っています。

今回の記事が、維持費に不安を抱えている方の安心材料になれば嬉しいです。

参考資料・出典

• LIFULL HOME’S PRESS「マンション管理費・修繕積立金に関する調査」（2025年公表）
  https://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00509/
• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_mn_000066.html