【2026年実体験】マンションは「売るつもりで買う」が正解？築35年リノベ物件の査定結果を公開

「一生住む家を決めるなんて、怖くて踏み出せない」
「売るつもりで買うって、本当に売れるの？」
「売れなかったらどうしよう…」

こう考えて、マイホーム購入の一歩が踏み出せずにいませんか？

この記事を書いている私たち、りの夫婦は、2024年に「将来住み替える前提」で中古マンションを購入し、フルリノベーションをしました。

家族が長く快適に暮らせることを第一に考えつつ、将来の売却も視野に入れて選んだ住まいです。

購入したのは築35年の築古物件ですが、入居から約2年で2社に査定を依頼したところ、いずれもリノベ費用を含めた総投資額を上回る結果が出ました。

「売るつもりで買う」は、投資の話ではなく人生の選択肢を守るための戦略です。

この記事では、実体験をもとに

• 住み替え前提でマンションを購入するメリット・注意点
• 購入時に意識した「出口戦略の3つの鉄則」
• 入居2年で総投資額を超える査定結果が出た理由
• 「売れなかったらどうする？」への答え

を包み隠さずお伝えします。また、新築ではなく中古リノベを選ぶことが出口戦略を描きやすい理由も解説します。

家が欲しいけど決めきれず悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

※査定額はエリア・物件・タイミングによって大きく異なります。あくまで我が家の場合です。

なぜ今、マンションは「売るつもり」で買うのが正解なのか？

人生の変化に合わせて動ける

転職、育児、親の介護。これから先、生活が変わるイベントはほぼ確実に起こります。変化が激しい現代、30年後の家族の形を正確に予測することは難しいですよね。

だからこそ、「売れる家」を選んでおくことに意味があります。

• 家族が増えたら、広い家に住み替える
• 子育てが終わったら、駅近のコンパクトな家に移る
• 何かトラブルがあっても、住む場所を変えられる

こうした選択が取れるだけで、その時の自分たちにとって最適な暮らしを選び続けることができます。結果的に、無理に広い家を持ち続けるより、トータルで見てコスト面でも合理的になるケースが多いです。

「売れる家」がリスクヘッジになる

もう一つ重要なのが、リスクの話です。人生では「引っ越したい」ではなく、「引っ越さざるを得ない」タイミングが来ることがあります。そのとき問題になるのが、残債割れです。

ローン残高 ＞ 売却価格 → 売りたくても売れない

こうなると、住み替えの選択肢自体がなくなります。だからこそ最初から、「売れる前提」で物件を選んでおくことが重要です。

これは投資の話ではなく、人生の選択肢を残すための戦略です。

＼ 失敗しないために、まずは情報収集 ／

私たち夫婦が「中古リノベ」を選んだ2つの理由

私たちは、住み替え前提で築35年以上の築古物件を購入しました。

理由①｜価格の下落が緩やか

新築は鍵を受け取った瞬間に価値が1〜2割落ちますが、中古（特に築30年前後）は物件価格が底を打っており、値下がりしにくいどころか、地価が上がれば物件価格も上がるのが特徴です。

そもそも昨今、都内近郊の新築マンションの価格は億越えが当たり前に。築古中古はコストパフォーマンスの面でも良い選択肢です。

築古マンションのメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく紹介しています。

理由②｜「立地」に予算を集中させられる

マンションの価値の8割は立地と言われています。同じ予算なら、郊外の新築より「人気駅の駅チカ中古」を選んで中身をリノベする方が、将来の買い手が見つかりやすくなります。

私たちの場合、立地を最重視して購入したからこそ、2年後の査定で総投資総額を上回る結果につながったと確信しています。

＼ まずは実例をチェックしてみる ／

【実録】購入2年で、1,700万円台のリノベ込みの総投資額を超える査定が出た

購入から約2年後、試しに2社へ査定を依頼しました。

結果は以下の通りです↓

「築古物件に資産価値なんてあるの？」「リノベにお金をかけると損じゃないの？」、そう不安に感じる方も多いと思います。

しかし実際には、「物件選び」と「リノベの内容」の組み合わせによって資産価値は大きく変わります。

特に重要なのは物件選びです。資産価値は立地や管理状態といった元のポテンシャルで決まり、リノベはそこに付加価値を加える役割です。

我が家の場合は、立地と管理状態にこだわって物件を選んだことが、この結果につながったと考えています。

＼ 売れない家を選ばないために、具体例を確認する ／

出口戦略のために意識した「3つの鉄則」

売れる物件にするために、私たちが物件購入＋リノベーション時に守ったポイントです。

鉄則① 立地：自分たちの好みより「市場の需要」を優先

「駅徒歩7分以内」「主要駅まで20分圏内」など、誰が見ても条件が良い場所を選びました。閑静な住宅街も魅力的ですが、「欲しがる人が多いか」を最優先にしました。具体的な基準はこちらです。

• 最寄り駅まで徒歩7分以内（10分を超えると一気に需要が下がる）
• 都心のターミナル駅まで乗り換えなし20分圏内
• 複数路線が使える駅（路線が1本だと価値が下がりやすい）

鉄則② 管理：マンションは「管理を買う」

マンションは個人の部屋だけでなく、建物全体の管理状態が資産価値を左右します。売却時に最も差が出るポイントです。リノベのプロ（リノベる。の物件担当者）と一緒に、以下の項目をシビアにチェックしました。

私たちが購入した物件は、修繕積立金が1戸あたり約100万円以上積み立てられており、直近の大規模修繕も適切に行われていました。この「管理の良さ」が、後の査定にも直結していたと思います。

鉄則③ 内装：こだわりすぎない「引き算リノベ」

リノベーションをするとき、つい「自分たちの好み全開」にしたくなります。ただ、売却を視野に入れるなら「自分たちが好き」と「誰もが欲しがる・住みやすい」を両立させることが大切です。

私たちは「間取りや色みはなるべくシンプル・オーソドックスに」を意識しました。売ることを前提にするなら、家自体はシンプルに、家具で個性を出すのがおすすめです。

＼ 「売れる家」の共通点を、実例でチェックする ／

もし売れなかったら？「最悪、住み続けてもいい」という安心感

1. 売却する（理想の住み替え）
2. 賃貸に出す（好立地なら安定した家賃収入が見込める）
3. 再リノベして住み続ける（可変性のある間取りにしておく）

この「3段構え」のシミュレーションをしたことで、将来への不安はかなり減りました。

大切なのは「売れたらラッキー」ではなく、「住み続けることになっても納得できる家を選ぶ」こと。これが出口戦略の本質だと考えます。

＼ 売れない家を選ばないために、具体例を確認する ／

さいごに｜失敗を防ぐには「プロの目線」を味方につけることが大切

管理状態の判断や、資産価値に見合う金額の算出は、素人には至難の業です。私たち夫婦は、物件探しからリノベーションまで一括で頼めるワンストップ型の「リノべる。」に相談しました。

リノベるが物件を所有しているわけではないので、中立的な立場から、資産性を維持できる物件の見極め方を教えてくれます。

• 物件の管理状態をシビアに判定してくれる（素人では気づけない問題点を指摘）
• 「売却前提」のライフプランを一緒に立ててくれる（10年後の出口まで一緒に考えてくれた）
• 物件価格＋リノベ代の総額が適正か即断できる（払いすぎのリスクを防げる）

私たちがリノベる。を選んだ最大の理由は、物件選びからリノベまで「資産価値の視点」を持ってくれるパートナーだったからです。

リノベるが物件を所有しているわけではないので、押し売り等も一切ありません。

＼ しつこい営業ナシ ／

まとめ｜「出口」を決めると、家探しは楽になる

不安の多い家購入ですが、「売るつもりで買う」という軸を一本持つだけで、決断が驚くほどスムーズになります。

まずは、家を買う・買わないに関わらず、「資産価値の下がらない物件の見極め方」を知ることから始めてみませんか？

「リノベる。」の無料相談会は、無理な勧誘もなく、プロの視点を学べる絶好の機会です。

あなたのマンション購入の第一歩として、ぜひ気軽に活用してみてください。

＼家を買うと決まっていなくても気軽にOK／