中古マンション購入＋リノベは本当にアリ？1年住んだ家族が伝えたいメリット・デメリット

 「最近の新築マンション、高すぎて手が届かない…」
 「でも、中古マンションって後悔しない？」
 「リノベーションって実際どうなの？」

新築マンションの価格が上がり続けるなか、中古マンション＋リノベーションを検討する方が増えています。ただ、いざ検討するとなると、メリット・デメリットがイマイチ見えてこないですよね。

この記事を書いている私たちりの夫婦は、2024年に築35年・約72㎡の中古マンションを購入し、リノベる。でフルリノベーションをしました。1歳の子どもと3人で暮らしており、入居から約1年半が経っています。

結論から言うと、中古リノベは「予算内で立地も広さも内装も諦めたくない人」にぴったりの選択肢です。ただし、実際にやってみて気づいた注意点もありました。

この記事では、我が家の実体験をもとに、中古リノベのメリット・デメリットや注意点を包み隠さずお伝えします。

我が家の詳細｜リノベーション会社を経由して築35年物件を購入

私たちは、物件購入とリノベーションを一気通貫で行うリノベーション会社：リノベる。を通じて、中古マンションを購入しました。

物件詳細	築35年以上、72平米
駅	複数路線利用可の好アクセス駅 徒歩7分
耐震基準	新耐震基準（1981年以降）
購入時期	2024年夏
リノベーション内容	フルリノベ（配管・間取り含む全面刷新）
リノベーション費用	1,700万円台後半（2024年当時）

新築が高すぎる令和、「立地も広さも諦めない」なら中古リノベが現実解

中古マンション＋リノベーションは、予算内で「立地・広さ・内装」のどれも諦めたくない人にとって、現実的にバランスが取れる選択肢です。

• 新築では手が届きにくい「立地」や「広さ」は、中古だからこそ現実的に狙える
• 中古で妥協しがちな「古さ」や「使いにくい間取り」は、リノベで解消できる

マンション選びでは変えられない条件（立地・広さ）をしっかり見極め、変えられる部分（内装・間取り）はあとから整える——これが叶うのが、中古リノベの強みです。

ただし、決めることの多さなど、実際にやってみて初めて分かるハードルもあります。この記事では、そのメリット・デメリットを実体験ベースで整理していきます。

そもそも我が家は、なぜ新築ではなく中古リノベを選んだのか

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家を探し始めた当初、私たちも当然のように新築マンションを探していました。でも、すぐに現実の壁にぶつかりました。

東京23区の新築マンションは、共働きでも手が届かない

不動産経済研究所の発表によると、2025年の東京23区の新築分譲マンション平均価格は1億3,613万円で、3年連続の1億円超えとなっています。

しかも70㎡以上のファミリー向け住戸となると、高価格に加えて、供給が足りていないのです。「東京23区で家族が暮らせる広さの新築を買う」というのは、もはや普通のサラリーマンでは叶いません。

我が家も同じ壁にぶつかった

我が家も例外ではなく、希望するエリアの新築は完全に予算オーバーでした。また、築浅中古も同じように価格が上がっており、手が届きませんでした。

行き着いた答えが「築古の中古マンション＋フルリノベーション」

そこから視野を広げて出会ったのが、築古の中古マンション＋フルリノベーションという選択肢でした。

同じ予算で築古中古に目を向ければ、立地も広さも妥協せずに物件が選べる。そして気になる古さや間取りは、フルリノベで一新できる。我が家が最終的に購入したのは、築35年・約72㎡の中古マンションです。

結果的に、通勤圏・家族が暮らせる広さ・家計の無理ない価格、この3つを同時に満たす家が手に入りました。

中古マンションを選んで良かった3つのこと

ここからは、実際に中古マンションを選んで「これは良かった」と感じている点を3つお伝えします。

① 同じ予算で、立地も広さもワンランク上げられた

新築では予算オーバーだった立地でも、中古なら同じ予算で駅近・希望の広さの物件に手が届きました。新築にこだわらないだけで、選べる物件の選択肢がぐっと広がったのが最大のメリットです。

② 築35年の「底値買い」で、資産価値が安定している

マンションの価格は築30年あたりで下げ止まると言われており、築35年の我が家はいわば底値での購入。さらに1年半後の査定では、リノベ費用を含めた総投資額を上回る査定額が出ました。「いざとなれば売れる」という安心感は、持っていて大きいです。

③ 管理状態を事前に確認できる安心感

新築と違い、中古は過去の管理記録・修繕積立金の残高・滞納履歴などを書類で確認できます。我が家は修繕積立金の残高が1戸あたり100万円以上あり、滞納履歴ゼロの物件を選べました。

それぞれの詳しい体験談は【築35年】中古マンションを買って良かった6つの理由で書いていますので、気になる方はあわせてご覧ください。

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中古マンションで妥協した2つのこと

もちろん、中古マンション購入には妥協したポイントもあります。

① 共用部の古さ・見た目

壁材やエレベーターなど、共用部はやはり築年数なりの雰囲気があります。ただ管理状態が良く清潔に保たれているため、「古い＝汚い」ではないというのが住んでみての実感です。

② 管理費・修繕積立金がやや高め

管理費＋修繕積立金で月約36,000円。築古マンションでは平均的な水準ですが、数字だけ見ると高く感じる人もいるはず。購入前から把握していれば後悔するポイントではないですが、毎月の固定費として想定したうえで物件を決めるのが安心です。

それぞれの詳しい背景や我が家の対処については、築30年マンションは後悔する？実際に築古物件を買った夫婦が本音を公開 の記事でまとめています。

リノベでできること｜中古物件のマイナスポイントは想像以上に解決できる

先ほど紹介した妥協ポイントは、どちらも部屋の中ではなく、共用部や管理体制といったマンション全体に関わる部分です。こうした要素は、住み始めてから個人の判断で変えることはできません。

一方で、中古リノベの大きな強みは「変えられる範囲の広さ」にあります。実際に我が家も、内装は想像以上に自由度が高く変えることができました。

ここでは、フルリノベでどこまで変えられたのかを具体的に紹介します。

間取りは、暮らしに合わせて作り替えられる

これが、リノベ最大のメリットです。既存の間取りから選ぶのではなく、自分たちの暮らし方から間取りを設計できます。

我が家が実現できたのは以下の3つです。

• 一番過ごす時間が長いリビングダイニングを広くとる
• 夫婦それぞれのワークスペースを確保
• アイランドキッチンで回遊性アップ＋子どもを見ながら家事ができる

注文住宅のように、家族の生活動線に合わせて空間を組み立てられるのはリノベならではです。

配管も電気も、全て新品にできる

中古で一番気になるのは給排水管や電気配線の劣化ですが、フルリノベならここも全部新品にできます。

我が家も配管から全面的に入れ替えたので、入居1年半の現在、水回りも電気も不具合はありません。

内装・設備は新築以上の自由度

内装は、床・クロス・キッチン・お風呂・洗面台まで、自分たちで選ぶことができます。

決めることは多いですが、私たちの場合はあらかじめ好みを伝えた上でデザイナーさんの提案ベースで進めたので、そこまで負担には感じませんでした。こだわりたい人は存分にこだわることも可能です。

＼ 実際の間取り・内装事例を見てイメージを膨らませよう ／

リノベで後悔したこと｜事前に知っておけば防げたポイント

決断の連続で想像以上に疲れる

覚悟はしていましたが、設備や仕様選びは想像以上に大変でした。

リノベる。との打ち合わせは、1回あたり約3時間を4回。さらにキッチンとお風呂は、メーカーのショールームを1日かけて回って決めます。

さらに見積もりが出た後、もう一山ありました。

ショールームでは案内されるままに選んでしまい、帰宅後に「もっと安くできたのでは？」と気になり始めました。
メーカーとオンライン相談で見直した結果、12万円の減額ができましたが、これは完全に二度手間でした。
最初から「価格重視で選びたい」と伝えていれば、1回で終わった話です。

住んでから気づく、間取りの後悔

そう思っていましたが、実際は違いました。

我が家は設計段階で「今の暮らし（夫婦2人）」を基準に考えてしまった部分があります。当時は夫婦2人・子どもなし・家事も自分たちのペースでこなせていた時期。賃貸時代に不便を感じていなかったので、こちらから特に希望を出しませんでした。

でも今は1歳児との3人暮らし・共働き。ぶっちゃけ「間取りやり直したい！」と思うことが出てきたんです。

洗濯動線が遠い

我が家の洗濯は基本的に乾燥機を使っているのですが、ウォークインクローゼットまでリビングを跨ぐ動線になっています。そのため、毎日衣類をしまう作業がちょっとした手間に感じるようになりました。

後からリノベる。の事例集を見ていて気づいたのですが、「ランドリールーム（洗濯部屋）の横にクローゼットを配置」している間取りがあったんです。当時の私たちがこの配置の必要性に気づいていれば、絶対に取り入れたかったです…。

玄関収納を広く取りたかった

もう1つは玄関土間の広さ。一般的な玄関の広さではありますが、子供のカバンや上着、ベビーカーなどを置けるようにもっと広く取れば良かったと思っています。（詳しくは築30年マンションは後悔する？で紹介しています）

…とはいえ、最初から完璧な家を作れる人はほとんどいないと思います。
実際に住んでみて初めて分かることも多く、「もっとこうすればよかった」と思う点はどうしても出てきます。

だからこそ、すべてを詰めきろうとするのではなく、「どこにこだわるか」を決めておくほうが、結果的に後悔は少なくなると感じました。

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ここまでリノベでの注意点2つをお伝えしましたが、どちらも事前に知っていれば十分に対策できることばかりです。

• 「価格重視の箇所」と「こだわる箇所」を夫婦で事前に整理しておく
• 「3〜5年後の暮らし」をイメージして事例を見ておく

特に重要だと感じたのが、事例の見方です。
ただ雰囲気を見るのではなく、「自分たちと近い広さ・家族構成で、どんな間取りを作っているか」を見るだけで、判断の精度が一気に上がります。

リノベる。の資料には、実際の間取りや費用の内訳がまとまっているので、こうした比較がしやすく、イメージを具体化するのに役立ちました。

＼ 実例と実際の費用を確認してみよう！ ／

中古マンション＋リノベは本当にお得？新築との違いを徹底比較

ここまでメリット・デメリットの両方を見てきました。では、結局のところ「中古リノベは本当にお得なのか？」を、読者のみなさんが抱きがちな3つの疑問に沿って整理していきます。

Q1：中古を安く買っても、結局リノベ費用込みで高くならない？

結論から言うと、リノベ費用を含めても「新築の2/3程度」で収まることが多いです。
ただし、物件価格や工事内容によっては差が小さくなることもあるため、前提条件は重要になります。

我が家のリノベ費用は1,700万円台後半でしたが、それを含めても近隣エリアの新築との価格差は数千万円あります。
さらに、このリノベ費用は、入居後の査定金額にもしっかり反映されています（詳しくは、マンションは「売るつもりで買う」が正解？築35年リノベ物件の査定結果を公開 の記事で紹介しています）

こうした点を踏まえると、リノベ費用を含めても、中古の安さはしっかり残るケースが多いです。

Q2：中古の「古さ」って、リノベで本当に解消できる？

これも、ポイントを分けて考えると答えが出ます。

	変えられる	変えられない
項目	間取り／配管・電気／内装／設備	共用部／外観／管理費・修繕積立金
対処	リノベーション	物件選び

変えられる部分は、リノベで新築同等にできます。水回りも配管も全部新品、間取りも暮らしに合わせて作り直せる。我が家も1年半住んでいますが、設備面で「古さを感じる」ことはほぼありません。

変えられないのは、マンション全体に関わる部分。共用部やエントランスの雰囲気、管理費の水準などは、物件選びの段階で納得できる物件を選ぶしかありません。

つまり、「変えられるもの」と「変えられないもの」を切り分けて物件を選べば、マイナスポイントの大部分は解消できるということです。

Q3：中古物件って、素人が買っても大丈夫なの？

これは、私たち夫婦だけで進めていたら、絶対にいい物件に辿り着けなかったと思います。

中古物件は、

• 長く住める構造か
• 管理状態は良いか
• 資産性は維持されるか
• 修繕計画は適切か

など、見えないリスクの見極めが必要です。素人だけで判断するのは難しい領域です。

ここで我が家の大きな助けになったのが、リノベる。の物件担当者が中立的に物件の良し悪しを判断してくれたことです。

• 希望条件に合う物件のピックアップ（100件程度）
• 内見への同行と、プロの目での物件チェック
• 長期修繕計画や重要事項調査報告書などの資料確認

そして何より、夫婦2人だけでは永遠に決まらなかった「妥協の優先順位」を、プロが一緒に整理してくれたことが大きかったです。

中古物件の見極めは、リノベと物件選びのプロと一緒に進めるのが正解。これが我が家の結論です。

中古リノベは、条件が合えば賢い選択肢になる

• 価格：リノベ費用を含めても、新築より数千万円安くなるケースが多い
• 品質：内装や設備は一新できる・建物の構造や共用部は変えられない
• 判断：変えられない部分（立地・建物の構造・管理状態）を見極めることが重要

この3つを押さえれば、中古リノベは「予算内で、立地も広さも内装も諦めない理想の家を購入」するためのベストな選択肢になります。

中古リノベはこんな人におすすめ／向かない人

ここまで読んで、自分に中古リノベが合うかどうか、なんとなく見えてきたでしょうか。我が家の実体験から、向いている人・向かない人をそれぞれ整理しておきます。

こんな人におすすめ

• 予算内で、立地も広さも諦めたくない人
• 都心アクセスの良さを優先したい人
• 共働きで忙しく、物件探しもリノベも一緒に進めたい人
• 自分たちの暮らし方に合わせた間取りにしたい人

どれか1つでも強く当てはまれば、検討する価値は十分にあります。特に「立地も広さも諦めたくない人」は、新築では実現しづらいため、中古リノベが現実的な選択肢になります。

こんな人には向かないかも

• 新築のピカピカ感にこだわる人（共用部の古さは残る）
• 時間をかけずにすぐ入居したい人（物件探し〜完成まで数ヶ月はかかる）
• 大量の決めごとに向き合うエネルギーがない人（おまかせでも可能だが決断自体は必要）

「おすすめ」に当てはまった方は、次のステップは業者選びです。我が家が依頼したリノベる。の評判や、実際に使ってみて分かった良し悪しは、別記事で詳しくまとめています。

＼ リノベーションすると決まっていなくてもOK！ ／

まとめ｜中古リノベは「予算内で理想を諦めない」ための現実的な選択肢

ここまで、中古マンション＋リノベーションについて、メリットもデメリットも正直にお伝えしてきました。

「東京の新築は高すぎて無理。でも広さも立地も諦めたくない」——そんな我が家と同じ壁にぶつかっている方にこそ、中古リノベを本気で検討してほしいと思っています。

とはいえ、「いきなり業者に相談するのはハードルが高い」という気持ちもあると思います。

そんなときは、まずリノベる。の無料の資料をもらってみてください。「中古リノベって何から始めるべき？」を整理してくれているので、家探しの最初の一歩としてぴったりの資料です。

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