東京のマンションが高すぎて買えない…サラリーマン夫婦が選んだ現実解【総額6,000万円台後半の実例】

 「マンションが高すぎて買えない」
 「家に1億円なんてさすがに無理」
 「もう予算内で住みたい家がない。でも一生賃貸は嫌だ…」

そんな悩みや不安を抱えていませんか？

そう思っているのはあなただけではありません。2026年上半期、首都圏の新築マンション平均価格がついに1億円を突破しました。1億135万円、前年同期比でプラス13.1%です（不動産経済研究所調べ）。

東京23区にいたっては1億4,249万円。しかも23区だけではなく、神奈川県も8,346万円、前年同期比プラス20.0%まで上がっています。近郊に出ても、新築マンションは以前より手が届きにくい価格帯になっています。

この記事を書いている私たち：りの夫婦も同じ悩みを抱え、一度は家探しを諦めかけたサラリーマン夫婦です。

しかし現在は、都心の主要駅まで15分圏の中古マンションを購入し、リノベーションをして快適に暮らしています。リノベ代込みの総額は6,000万円台後半。物件価格は5,000万円台前半でした。

今の相場で買えないのは「立地・広さ・新しさ」が全部そろった家です。どれか1つを譲ると決めれば、予算内で手が届く家が見つかりやすくなります。
我が家が譲ったのは「築年数」でした。

この記事では、高すぎて買えないときの選択肢と、築年数を譲った我が家の経験・総額・約2年後の査定結果まで、実体験をもとにお伝えします。

※本記事の情報は執筆時点の実体験に基づくものです。サービス内容や対応は変更になる場合があります。

マンションはなぜ高すぎる？この先価格は下がるのか

「そもそも、なぜこんなに高いの？」と感じている方も多いと思います。価格が上がり続けている理由として、よく挙げられるのは次の3つです。

1. 建築資材や人件費が上がり、新築を建てるコストそのものが高くなっている
2. 都心の用地が限られ、新築マンションの供給戸数が減っている
3. 共働き世帯がペアローンなどで高額な物件を買えるようになり、買い手の需要が底堅い

どれもすぐに解消される理由ではないため、人気エリアの価格はしばらく下がりにくいと考えられています。とはいえ、将来の価格を正確に言い当てられる人はいません。

「待てば下がる」と思っていた我が家の結果

とはいえ、「もう少し待ったら、もっと安くなるかな？」と考えている方も多いと思います。

我が家が買ったのは2024年です。当時もすでに高値圏だと言われていました。また、購入後すぐに金利上昇が始まりました。
入居から約2年が経ちますが、正直なところをお伝えします。

2026年上半期の首都圏の新築マンション平均価格は1億135万円で、初めて1億円を超えました。我が家が物件を探していた2024年より、さらに上がっています。

「もう少し待てば落ち着くかもしれない」と考えていた時期もありましたが、結果は逆でした。待つという選択をとっても、家賃という形でコストがかかります。

高すぎて買えないときの選択肢は5つ｜どこを譲るか

予算が足りないときの選択肢は「あきらめる」ではありません。どの条件を譲るかを決める作業です。我が家が実際に比べたのは、次の4つでした。

譲る条件	代わりに得られるもの
新築をあきらめる	より広くて安い家が買える
エリアを広げる	新築や築浅も視野に入る
広さを妥協する	人気エリアに手が届く
築年数を許容する	立地と広さの両方が取れる

この4つに加えて、「今は買わずに賃貸を続ける」という5つ目の選択肢もあります。転勤や家族計画がまだ決まっていないなら、無理に買わずに様子を見たほうがいい場合もあります。

それぞれの選択肢が向いている人

選択肢	向いている人
新築をあきらめる	立地と広さを優先したい
エリアを広げる	通勤や実家距離の縛りが少ない
広さを妥協する	夫婦2人・子どもが小さい
築年数を許容する	内装を好みに変えたい
今は買わない	転勤や家族計画が未定

我が家が「築年数」を譲った理由

4つの選択肢を比べて、我が家は「譲ると後から困るもの」から順に外していきました。最後に残ったのが築年数です。まずは、エリアと広さを譲らなかった理由からお伝えします。

譲らなかったこと① エリア｜資産価値に一番影響するのは立地

マンションの資産価値は、建物の新しさよりも「立地」で大きく変わります。それがよくわかるのが、同じ条件のマンションが駅ごとにどれだけ値上がりしたかを比べたデータです。

駅	6年間の値上がり（直近1年）
麻布十番（港区）	2.31倍（1.32倍）
池袋（豊島区）	1.93倍（1.25倍）
中野（中野区）	1.75倍（1.19倍）
松戸（千葉県）	1.51倍（1.00倍）
たまプラーザ（横浜市）	1.44倍（0.99倍）
川口（埼玉県）	1.43倍（1.00倍）

※「70㎡・駅徒歩7分・築20年」の中古マンションを想定し、2019年→2025年の価格の変化を推定したもの。カッコ内は2024年→2025年。駅ごとの推定値で、個別の物件の値動きではありません。また、価格の水準ではなく値上がりの比較です。出典：三菱UFJ不動産販売「住まい1」（東日本レインズの成約データをもとに分析）

広さも駅からの距離も築年数も同じなのに、麻布十番は6年で2倍を超え、池袋・中野も1.7〜1.9倍に上がっています。一方、郊外の松戸・たまプラーザ・川口は1.4〜1.5倍にとどまりました。直近1年で見るとその差はさらにはっきりしていて、麻布十番・池袋・中野は約2〜3割上がった一方、郊外は横ばいでした。

つまり、同じお金で買ったマンションでも、どこに買ったかで数年後の価値がまったく変わるということです。

エリアを広げれば、同じ予算でも新しく広い家が買えます。ただしそのぶん、売りたいときに思った価格で売れにくくなるリスクを抱えることになります。売却額がローン残高を下回ると、住み替えのときに差額を貯金から出さなければなりません。転勤や家族の変化で住み替える可能性がある家庭ほど、慎重に考えたいポイントです。

譲らなかったこと② 広さ｜4人で暮らすことを考えて

広さは最低でも70㎡以上を条件にしました。
今は3人家族ですが、いずれは子どもをもう1人迎えて、4人で暮らしたいと考えていたからです。

もちろん、必要な広さは家族構成や暮らし方によって変わります。夫婦2人で暮らす予定なら、広さより立地を優先する選択も十分ありだと思います。

我が家が実際に70㎡台に住んでみて感じたことは、「【3人家族】70平米マンションで後悔した？築36年72㎡に1年半住んだ正直レポ」で詳しく書いています。

譲ったことは築年数｜古さはリノベーションで変えられる

築年数は、エリア・広さなどの条件のなかで暮らしへの影響が一番小さいものでした。
内装や設備はリノベーションで新しくなるので、住み心地に築年数はほとんど関係ありません。

強いて言えば、マンションの外観が新しい方がテンションは上がると思いますが、とはいえエリア・広さより優先したいものではありませんでした。

売るときも同じです。立地と管理状態がよく、新耐震基準を満たしていれば、築年数が古くても買い手がつきやすいのです。
実際、首都圏で取引される中古マンションの平均築年数は26年を超えていて、築年数の古い物件もたくさん売り買いされています（東日本レインズ、2025年4〜6月）。
我が家も築36年の物件で、約2年後の査定が総投資額を上回りました（後半で詳しく紹介します）。

もう1つの決め手は、築年数が選択肢のなかで唯一あとから取り返せる条件だったことです。

条件	あとから変えられるか
立地	変えられない
広さ	変えられない
管理状態	自分では選べない
内装・間取り・断熱性	リノベで変えられる
配管・電気配線	リノベで変えられる

立地と広さは、買ったあとで変えられません。一方で、内装や間取り、配管や電気配線は、フルリノベーションで一新できます。
そこで私たちは、変えられない条件に予算をかけ、あとから変えられる部分は譲るという結論を出しました。

築年数そのものは変えられませんが、築年数による「古さ」は、リノベーションである程度変えられます。

築年数が経過したマンションは本当にあり？選ぶ4つのメリット

リノベーションするとはいえ、築年数の古いマンションを買うのは不安ですよね。
私たちも購入前は迷いましたが、築年数だけで候補から外してしまうのは、少しもったいないと感じています。

ここでは、築古マンションを選択肢に入れるメリットを4つ紹介します。

理由① マンションは適切なメンテナンスがされていれば築年数だけで寿命は決まらない

国土交通省の報告書によると、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命はおよそ117年とされています。また、外壁塗装などの適切な修繕を行えば150年と、さらに長く持たせることも可能とされています。

築20年で管理がボロボロの物件があれば、築40年でも適切に管理されていて、修繕がしっかり行われている・積立金が貯まっている物件もあります。
見るべきは「築年数そのもの」ではなく「適切に管理・メンテナンスされているかどうか」です。

理由② 資産価値の「底」で買える

新築は（よほど資産性が高い一部のマンションを除いて）、ドアを開けた瞬間から価値が下がります。

一方、築30年を超えたマンションは価格の下落がほぼ止まり「底値」の状態。買った後に資産価値が目減りしにくく、最もコスパが良い物件を買えるのです。

理由③ 希望エリアや好立地を狙える

マンションは好立地な場所から建設されていきます。新築ではもう出ない駅チカや、人気エリアの物件も、手の届く価格で購入できる可能性が上がります。

理由④ ライバルが少なく、じっくり選べる

マンションは「立地」と「管理状態」が命であり、築30年以上の物件を選ぶ際もその基準は変わりません。ただ、もしそんな物件が築浅の場合、争奪戦必至です。

築年数を許容することで一気にライバルが減り、かつマンションの選択肢が広がるのです。

実際に1年以上住んでみて感じた、中古マンション＋リノベーションのメリット・デメリットは、以下の記事で詳しく紹介しています。

実例：築36年・72平米をフルリノベーションした我が家

筆者である私たち夫婦は、以下のスペックの中古マンションを購入し、リノベーションしています。

リノベ代を含めた総額は6,000万円台後半。同じエリアの新築・築浅マンションは1億円前後〜1億円超も多く、結果的に半額近い価格で購入できました。

ただ、同エリアの新築・築浅は1億円超が当たり前だったため、私たちにとっては「立地・広さ・予算」のバランスを見たときに、最も現実的な選択肢でした。

購入したのは、築36年の物件でした。前の入居者が高齢で施設に入り、空き家の期間が長かったため、内装はかなり古くなっていました。

ただ、内装以外の条件は完璧なほど揃っていました。私たちが内見→即申込みをした週の週末には、7〜8組ほどの内見希望があったとのこと。

条件の良いマンションは通常争奪戦ですが、「リノベをしないと住めない」状態であったことが、逆に他のライバルを遠ざけ、フルローンの私たちでも好立地物件を勝ち取れたのです。

リノベーション後の我が家

我が家は72平米を2LDKに変えました。新築同様の住み心地でとても気に入っています。

※出典：全て、リノベる。公式YouTubeより

購入から約2年後、2社の査定で総投資額を上回った

購入から約2年後、試しに2社へ査定を依頼しました。

項目	結果
査定した時期	2026年4月
依頼した会社	2社
査定額	2社とも7,000万円超
我が家の総投資額	物件＋リノベで6千万円台後半
1社の見立て	さらに1,000万円上（8,000万円台）も狙えるとのこと

※査定額はエリア・物件・タイミングによって大きく変わります。あくまで我が家の場合です。また、売却時の諸費用やローン残高は含まれておらず、手元に残る金額とは異なります。

理由として挙げられたのは、

• 新耐震基準の物件であること
• 周辺エリアの価格が上がっていること

でした。築年数そのものより、建物の建築基準と立地で評価されたのです。

この経験を踏まえて我が家が大切だと考えているのは、高いか安いかではなく、売りたくなったときに売れる家かどうか。
高値圏で買っても、売れる家であれば、万が一ローンが払えなくなったときも致命傷にはなりにくいと感じています。

＼ 築年数を広げた物件探しの実例がわかる！ ／

いくらなら買える？我が家の予算の決め方

「結局、年収いくらなら買えるの？」という疑問もあると思います。参考までに、我が家の借入の実数を公開します。

項目	我が家の場合
世帯年収（購入当時）	1,000万円台前半
借入総額	7,360万円（物件＋リノベ代は6,900万円台、諸経費込み）
借り方	夫婦5:5のペアローン
頭金	0円
実質住居費	月約24万円

※実質住居費は、ローン返済（夫婦合計）・管理費や修繕積立金・固定資産税の合計です。

予算を決めるときに大事だったのは、「いくら借りられるか」より「実質住居費を払っても無理なく暮らせるか」という視点でした。ローン返済の目安は、一般的に手取り年収の25〜30%以内と言われています。ただ、管理費や固定資産税まで含めると、体感はかなり変わります。

契約前に確認しておきたい3つのこと

• 時短勤務・育休など、片方の収入が減っても払えるか
• 金利が2%前後に上がったとき、返済額がどこまで増えるか
• 仲介手数料や登記費用などの諸経費込みの総額で、本当に予算内か

我が家のリアルな返済額や、金利が上がったときの試算は「7,000万円の住宅ローンはきつい？世帯年収1000万台の夫婦の実際」で詳しく公開しています。

＼ 予算内で買えるか、プロと一緒に試算できる！ ／

中古マンション＋リノベーションのよくある不安

マンションって何年住めるの？

国交省の資料では、鉄筋コンクリート造は適切な管理がされれば100〜150年以上利用可能とされています。

大事なのは築年数そのものより、管理状態・修繕の履歴です。管理状態が良く住民の意識が高い物件であれば、修繕を繰り返しながら住んでいくことができます。

築年数が古いと、外観や共用部の古さが気になる…

築年数によって外観は古く見えることがありますが、管理が良い物件は清潔で快適です。

また、外観の雰囲気は物件ごとに違い、意外と古さを感じにくいマンションも多いです。予算内でどんな物件が買えるのか？一度確認してみるのがおすすめです。

築年数が古めのマンションのメリットは、こちらの記事で紹介中です。

リフォームとリノベってどう違うの？

• リフォーム：壊れた部分の修繕
• リノベーション：間取り変更・配管取り替えを含む、住まいの再設計/価値向上

住宅の価値を上げたいなら、リノベがおすすめです。

リフォーム済み中古を買うんじゃなくて、リノベーションするのが良いの？

私たちもリフォーム済物件を見ましたが、「立地は良いけど間取りが惜しい」「内装は良いけど広さが足りない」など理想と一致しませんでした。

物件購入＋リノベなら、「立地・間取り・内装」を全て自分たち仕様にできるのがメリットです。

マンション購入とリノベーションは別々に頼むの？

ワンストップ型の会社（例：リノベる。）なら、物件探し〜ローン組み〜設計・施工まで一括で対応してくれます。
スケジュールと予算が一括で管理できるのでおすすめです。

リノベーションって本当に安心？手抜き工事が心配…

国の基準を満たした施工会社を選べば安心です。見えない配管も含めて一新するため、仕上がりは新築と同等レベルになります。

筆者の中古リノベの実体験や感想については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

DIYっぽい内装じゃなくて、新築みたいな雰囲気が好き…

新築のようにシンプルに仕上げることも可能です。
最近は ホテルライク系のデザインを選ぶ人も多く、リノベでも新築風の住まいが作れます。

まとめ｜住宅が高すぎる時代には「どこを譲るか」を考えてみよう

一昔前なら当たり前に買えた新築。 今は普通のサラリーマンには手の届かない存在になりました。

大切なのは、全部の条件がそろう家を探し続けることではなく、自分たちが何を譲れて、何を譲れないかを先に決めることです。

• 新築マンションの価格は、人気エリアを中心に下がりにくい状況が続いている
• 選択肢は「新築・エリア・広さ・築年数のどれかを譲る」か、「今は買わない」の5つ
• 築年数の「古さ」は、リノベーションであとから改善できる
• 予算は「借りられる額」ではなく「実質住居費で無理なく払えるか」で決める

我が家は築年数を譲ったことで、希望エリアで、家族で暮らせる広さの家を予算内で手に入れられました。同じように悩んでいる方の参考になればうれしいです。

＼ 譲れない条件・譲れる条件の整理ができる！ ／